서울시가 2028년 5월 18일까지 소규모 건축물의 용적률을 한시 완화했습니다. 제2종일반주거지역 200% → 250%, 제3종일반주거지역 250% → 300%. 같은 땅에서 지을 수 있는 연면적이 25% 늘어나는, 소규모 신축 시장 최대의 변화입니다. 예전에 "수지가 안 나온다"고 접었던 땅이라면 지금 다시 계산해 볼 이유가 생겼습니다.
제도 내용 한눈에
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 서울시 도시계획 조례 개정 (규제철폐안 33호) |
| 시행 | 2025년 5월 19일부터 |
| 기간 | 2028년 5월 18일까지 접수된 건축허가·신고에 적용 |
| 대상 | 건축법상 건축허가·신고 대상 소규모 건축물, 소규모주택정비법 사업 |
| 완화 폭 | 2종 200→250% · 3종 250→300% (법정 상한까지) |
| 조건 | 주거용은 세대당 전용 85㎡ 이하 등 세부 운영기준 충족 |
숫자로 보면 얼마나 큰 변화인가
2종일반주거 70평(231㎡) 대지를 예로 들면, 지상 연면적 이론 상한이 140평에서 175평으로 35평 늘어납니다. 세대당 공급 29평 기준이면 세대수 1~2세대 차이이고, 강남권 분양가로 환산하면 매출이 수십억 단위로 달라질 수 있는 폭입니다.
| 대지 70평 · 2종 기준 | 완화 전 (200%) | 완화 후 (250%) |
|---|---|---|
| 지상 연면적 상한 | 약 140평 | 약 175평 |
| 예상 세대수(공급 29평형) | 8세대 안팎 | 9~10세대 검토 가능 |
| 수지 영향 | 토지비는 그대로, 매출만 늘어나는 구조 → 이익률 개선 | |
다만, 250%를 다 쓸 수 있는 건 아닙니다
용적률 상한이 올라가도 정북일조 사선제한과 주차대수는 그대로 연면적을 깎습니다. 실무적으로는 완화분의 일부만 실현되는 필지가 많고, 어느 정도 실현되는지는 배치안을 그려봐야 정확히 나옵니다. 특히 다음 세 가지를 확인해야 합니다.
- 일조 사선 — 대지가 동서로 길거나 북측 인접 대지가 낮으면 완화 효과가 줄어듭니다.
- 주차 — 세대가 늘면 주차 면수도 늘어야 합니다. 필로티 배치 여력이 관건입니다.
- 전용 85㎡ 조건 — 주거용은 세대당 전용면적 조건이 있어 대형 평형 위주 계획과는 맞지 않을 수 있습니다.
일정 전략 — 역산해 보면 여유가 많지 않습니다
완화 적용은 2028년 5월 18일까지 허가(신고) 접수가 기준입니다. 사업성 검토 1~2개월, 설계·인허가 준비 3~5개월을 역산하면, 2027년 하반기에는 설계에 착수해 있어야 안정권입니다. 검토를 미루면 완화 기간의 이점을 놓칠 수 있습니다.
내 땅이 수혜 대상인지 확인하는 법
토지이음에서 용도지역이 2종 또는 3종 일반주거지역인지 확인한 뒤, 배치 시뮬레이션으로 실현 가능 용적률을 산출해 보는 순서입니다. 서울땅박사에 주소만 알려주시면 완화 기준을 반영한 개략 검토를 안내드립니다. (02-2069-0715)
숫자로 이해하는 규제의 무게
규제 하나가 수지에 미치는 영향을 대지 70평(231㎡) 2종일반주거 기준으로 감을 잡아보면 이렇습니다. 용적률 10%p 차이는 지상 연면적 약 7평 — 강남권 분양 단가로 환산하면 매출 수억 원의 차이입니다. 정북일조 사선제한으로 최상층이 한 뼘 후퇴하면 세대 하나의 평면이 바뀌고, 도로 폭이 4m에 못 미쳐 건축선이 1m 후퇴하면 대지 약 3~5평이 계산에서 빠집니다. 규제는 추상적인 법 조문이 아니라, 필지 위에서 이렇게 구체적인 돈의 숫자로 번역됩니다.
그래서 실무의 순서는 언제나 같습니다 — ① 공부(토지이용계획확인원·등기부)로 규제를 확인하고, ② 그 규제를 반영한 배치 시뮬레이션으로 '실현 가능 규모'를 산출하고, ③ 그 규모로 수지를 계산한 다음에야 매입가를 이야기하는 것. 이 순서를 지키는 것만으로 소규모 개발 실패의 절반은 예방됩니다.
2028년 5월까지, 시간표가 있는 기회
지금 서울의 소규모 신축 시장에는 시한이 명시된 기회가 하나 열려 있습니다. 서울시 도시계획 조례 개정(2025년 5월 19일 시행)으로 2종일반주거지역 용적률이 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 한시 완화되었고, 2028년 5월 18일까지 접수된 건축허가·신고에 적용됩니다. 같은 땅에서 지을 수 있는 양이 25% 늘어난 셈이라, 예전에 "수지가 안 나온다"며 접었던 필지도 다시 계산하면 결론이 달라지는 경우가 나옵니다. 설계와 인허가 준비에 걸리는 기간을 역산하면 검토는 빠를수록 유리합니다.
내 땅이라면 어떨까 — 지금 확인하세요
서울땅박사는 서울 전 필지의 용적률·일조·주차 조건을 데이터로 들고 있어서, 주소 하나면 이 글의 내용이 내 땅에서 어떤 숫자가 되는지 바로 보여드립니다. 돈 되는 땅을 알아보는 눈 — 그것이 저희의 전문성입니다. ☎ 02-2069-0715
※ 근거: 서울시 도시계획 조례 개정(2025.5.19 시행) 및 '제2·3종일반주거지역 용적률 한시적 완화' 세부 운영기준. 조례·기준은 변경될 수 있으므로 인허가 시점 기준의 최신 내용을 관할 구청에서 확인해야 합니다.