기본 세트는 ① 계약이행보증 ② 하자보수보증 ③ 산재보험 ④ 배상책임보험입니다. 각각 "시공사가 못 끝낼 때, 하자가 날 때, 사람이 다칠 때, 남의 것을 부술 때"를 대비합니다.
| 보증/보험 | 대비하는 상황 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 계약이행보증 | 시공사 부도·중도 포기 | 보증서 원본, 보증 비율 |
| 하자보수보증 | 준공 후 하자 미이행 | 공종별 보증 기간 |
| 산재보험 | 현장 인명 사고 | 가입 증명, 하도급 포함 여부 |
| 배상책임보험 | 인접 건물·차량 피해 | 보상 한도, 굴착 담보 포함 |
실무 팁
보증서는 착공 전에 원본으로 받아두세요. "곧 발급된다"는 말과 함께 착공하면 협상력이 사라집니다. 인접 건물이 바짝 붙은 현장이라면 배상책임보험의 굴착·붕괴 담보 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.
보험료를 아끼는 순서가 있습니다
보험료 절감은 담보 축소가 아니라 리스크 축소로 하는 것입니다. 인접 건물 사전 조사·계측 관리가 되어 있으면 배상 사고 확률 자체가 내려갑니다. 아낄 것은 사고 확률이지 보상 한도가 아닙니다.
공사비를 지키는 세 개의 문서
착공 후의 분쟁은 대부분 문서 세 개가 부실해서 생깁니다. 첫째는 내역서 — '일식(一式)'으로 뭉친 항목 없이 공종별 수량·단가가 적혀 있어야 나중에 증액 요구를 검증할 수 있습니다. 둘째는 시방서 — 창호 브랜드와 유리 사양, 단열재 등급, 방수 공법까지 상표·규격으로 특정해야 '동급 자재' 논쟁을 차단합니다. 셋째는 공정표 — 층당 골조 사이클과 마감 공종의 겹침이 그려져 있어야 지연의 책임 소재를 따질 수 있습니다. 계약서 본문보다 이 세 부속 문서의 밀도가 실제 분쟁에서 힘을 발휘합니다.
그리고 하나 더 — 기성금 지급 조건입니다. 공정률 확인 주체(감리)와 지급 시점을 명확히 하고, 선급금 비중을 낮게 잡는 것. 돈이 공정보다 앞서 나가는 순간부터 건축주의 협상력은 사라집니다.
민원 관리는 비용이 아니라 보험입니다
소규모 현장의 일정을 무너뜨리는 첫 번째 변수는 자재도 날씨도 아닌 이웃 민원입니다. 착공 전 인접 세대 인사와 공사 안내문, 인접 건물 균열 사전 촬영(분쟁 시 결정적 증거), 소음 작업 시간대 준수, 현장 연락처 게시 — 이 기본기가 되어 있는 현장과 아닌 현장은 준공 시점이 몇 주씩 벌어집니다. 민원 대응 예산을 처음부터 소액이라도 편성해 두면, 상황이 왔을 때 감정 싸움이 아니라 예산 집행으로 처리할 수 있습니다.
전문가와 함께 결정하세요
서울땅박사에는 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)을 비롯한 건축·시장 전문가와 외부 회계사·세무사·변호사 자문단이 있습니다. 이 글의 판단을 혼자 내리실 필요가 없습니다 — 전문가 팀이 한 테이블에서 검토해 드립니다. ☎ 02-2069-0715
※ 보증·보험의 종류와 요율은 계약 방식과 현장 조건에 따라 다릅니다.