순서는 해체(철거) 허가·신고 → 철거 공사 → 건축물대장 말소 → 멸실등기입니다. 멸실등기가 끝나야 새 건물의 등기 절차가 깔끔하게 이어집니다.
| 단계 | 하는 곳 | 대략 기간 |
|---|---|---|
| 해체 허가 또는 신고 | 구청 | 규모에 따라 수일~수주 |
| 철거 공사 | 해체 전문업체 | 소규모 기준 1~3주 |
| 건축물대장 말소 | 구청 | 철거 후 신청 |
| 멸실등기 | 등기소 | 말소 후 1개월 내 신청 |
실무에서 자주 걸리는 것
- 세입자 퇴거 — 전 세대 명도가 끝나야 철거가 시작됩니다. 가장 오래 걸리는 변수입니다.
- 석면 조사 — 오래된 건물은 철거 전 석면 조사·제거가 선행됩니다.
- 수도·전기·가스 폐전 — 철거 전 각 공급사에 해지 신청이 필요합니다.
철거 단계 실전 팁
- 명도 완료 전에 철거 계약을 서두르지 마세요 — 일정 위약 구조가 뒤집힙니다.
- 철거업체 견적에는 폐기물 처리비·석면 조사비 포함 여부를 명시하게 하세요.
- 철거 전 인접 건물 균열 촬영은 신축 민원 방어의 첫 단추 — 철거 진동 민원이 가장 많습니다.
자주 묻는 질문
Q. 멸실등기를 안 하면 어떻게 되나요?
서류상 옛 건물이 살아 있어 새 건물 보존등기 단계가 꼬입니다. 건축물대장 말소 후 1개월 내 신청 의무도 있으므로, 철거 직후 법무사에게 일괄 맡기는 것이 깔끔합니다.
일정이 곧 돈입니다 — 지연의 산수
총사업비 수십억 규모의 소규모 신축에서 사업 지연 한 달의 비용은 단순합니다. 대출 이자 한 달치, 현장 유지비 한 달치, 그리고 분양 시점이 밀리며 생기는 시장 변동 리스크까지. 합치면 한 달에 수천만 원 단위가 일반적입니다. 그래서 노련한 건축주는 공사비 몇 퍼센트를 깎는 협상보다 공기를 지키는 관리에 더 공을 들입니다 — 싸게 계약하고 늦게 끝나는 것보다, 제값에 계약하고 제때 끝나는 쪽이 거의 항상 이익입니다.
일정 관리의 실무 도구는 거창하지 않습니다. 매주 현장 사진과 공정률 보고를 계약서에 의무화하고, 마일스톤(착공·골조 완료·골조 상량·사용승인 신청)마다 예정일과 실제일을 한 표에 적어 관리하는 것. 어긋남이 2주를 넘으면 원인을 문서로 묻는 것. 기록이 쌓이면 지연은 '어쩔 수 없는 사정'이 아니라 책임을 따질 수 있는 사건이 됩니다.
준공 후 1년이 진짜 시험대입니다
건물의 품질은 준공 검사가 아니라 첫 장마와 첫 겨울이 검증합니다. 하자담보책임 기간과 공종별 보수 의무를 계약서에 명시하고, 준공 서류와 함께 방수 담수시험 기록·단열 시공 사진을 받아 보관하세요. 입주 후 하자 접수는 세대별 단체 채널 하나로 모아 월 단위로 공문 발송 — 흩어진 전화 민원은 잊히지만, 목록화된 기록은 이행됩니다.
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※ 해체공사 관련 기준은 건축물관리법에 따르며 규모별로 허가·신고 대상이 다릅니다. 실제 절차는 해당 구청 확인이 필요합니다.