개별 필지를 헐고 다시 짓는 공동건축은 원칙적으로 소유자 전원의 동의가 필요합니다. 뉴스에서 보는 “동의율 75%” 같은 숫자는 정비사업(재개발·재건축) 절차의 요건으로, 성격이 다릅니다.
| 구분 | 개별 필지 공동건축 | 정비사업 |
|---|---|---|
| 근거 | 소유자 간 계약 | 도시정비법 절차 |
| 동의 | 전원 동의 필요 | 법정 동의율 요건 |
| 기간 | 1~2년 수준 | 수년 이상 |
| 추진 주체 | 소유자 + 시행 파트너 | 조합 |
한 세대가 반대하면 어떻게 되나
개별 필지 공동건축에서는 한 세대만 반대해도 사업이 성립하지 않습니다. 강제할 수단이 없기 때문입니다. 그래서 실무에서는 사업성 검토보다 소유자 의사 확인을 먼저 하는 경우가 많습니다.
동의를 받을 때 확인할 것
- 배분 조건 — 몇 평을 받는지, 정산금은 얼마인지 숫자로
- 이주 계획 — 공사 기간 동안 어디서 사는지, 비용은 누가
- 지연 시 대응 — 기간이 늘어나면 누가 부담하는지
- 중도 이탈 조건 — 어떤 경우에 계약이 해제되는지
말로 합의하고 나중에 문서화하는 순서는 거의 항상 문제가 됩니다. 숫자가 들어간 문서로 동의를 받는 것이 원칙입니다.
동의를 모으는 실전 순서
숫자 없이 동의부터 구하면 반대가 나옵니다. 순서는 ① 사업성 숫자(각 세대가 받게 될 것) 준비 → ② 소유자별 1:1 설명 → ③ 전체 모임 — 반대 이유의 대부분은 '내가 손해 볼까 봐'이므로, 배분 시뮬레이션을 먼저 보여주는 것이 최고의 설득입니다.
자주 묻는 질문
Q. 끝까지 반대하는 한 명이 있으면요?
트랙에 따라 매도청구 등 법적 절차가 마련되어 있지만 시간이 듭니다. 그래서 초기에 반대 성향 소유자를 파악해 집중 소통하는 것이 총 기간을 줄이는 길입니다. 절차 진행은 법률 검토를 권장합니다.
가족 자산 이전, 순서가 절반입니다
자산 승계 설계에서 가장 흔한 후회는 "더 일찍 시작할걸"입니다. 자산 이전은 시점과 순서에 따라 같은 재산도 전혀 다른 결과가 되기 때문입니다. 현금으로 넘길 것인가 자산으로 바꿔 넘길 것인가, 한 세대씩 내려보낼 것인가 세대를 건너뛸 것인가, 개인 명의로 할 것인가 법인 구조를 쓸 것인가 — 각 갈림길마다 세무 규정과 절차가 다르고, 가족 구성과 자산 형태에 따라 정답이 달라집니다.
그래서 이 설계는 혼자 책으로 공부해서 결정할 일이 아니라, 부동산 구조를 짜는 쪽과 세무·법률을 검토하는 쪽이 한 테이블에 앉아야 하는 일입니다. 구조가 좋아도 세무 검토가 빠지면 위험하고, 세무만 보고 부동산 사업성을 놓치면 실익이 없습니다. 두 전문성의 교집합에서만 안전하고 실속 있는 설계가 나옵니다.
합의는 감정이 아니라 숫자로 만듭니다
공동으로 무언가를 결정해야 하는 국면 — 가족 간 자산 배분이든 이웃 간 공동건축이든 — 에서 갈등의 뿌리는 대부분 '내 몫이 공정한가'라는 불안입니다. 이 불안을 잠재우는 유일한 도구가 제3자의 감정평가와 투명한 수지표입니다. 시작 시점에 각자의 출발점(종전자산 가치)을 숫자로 확정하고, 배분 규칙을 서면으로 합의하고, 진행 중의 비용·수입을 정기적으로 공유하는 것. 절차가 투명하면 결과에 대한 승복이 따라오고, 절차가 불투명하면 좋은 결과조차 의심받습니다.
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※ 동의 요건과 절차는 사업 방식과 개별 상황에 따라 달라집니다. 계약서 작성 전 법률 검토를 권장합니다.