낡은 집을 가진 분의 선택지는 넷입니다 — ① 그대로 보유 ② 매각 ③ 직접 신축 ④ 공동건축. 정답은 없고, 자금 여력과 감당할 위험의 크기가 답을 정합니다.
| 선택 | 필요 자금 | 위험 | 기대 결과 |
|---|---|---|---|
| 그대로 보유 | 없음 | 노후화 가속, 임대 경쟁력 하락 | 현상 유지 |
| 매각 | 없음 | 낮음 | 현 시세 현금화 |
| 직접 신축 | 큼 | 높음 (전부 부담) | 수익 전부 귀속 |
| 공동건축 | 중간 | 중간 (분담) | 새 집 + 배분 이익 |
판단 순서
먼저 내 땅의 사업성부터 확인하세요. 신축해서 세대가 늘지 않는 땅이면 ③④는 검토 대상이 아니고, 답은 보유냐 매각이냐로 좁혀집니다. 세대가 늘어나는 땅이라면 그때 자금·기간을 놓고 ③과 ④를 비교하면 됩니다. 순서를 거꾸로 하면(방식을 먼저 정하면) 판단이 흔들립니다.
결정을 미루는 것도 비용입니다
노후 주택은 시간이 갈수록 임대 경쟁력이 떨어지고 수선비가 늘어납니다. 반면 지금은 용적률 한시 완화(2028년 5월까지)라는 기한 있는 기회가 열려 있는 시기 — '아무것도 안 하기'를 선택하더라도, 숫자를 확인하고 선택하는 것과 모르고 흘려보내는 것은 다릅니다.
자주 묻는 질문
Q. 검토만 받아보는 것도 되나요?
됩니다. 주소만으로 개략 검토를 무료 안내드리며, 그 숫자를 보고 보유·매각·신축·공동건축 중 고르시면 됩니다. 검토가 계약 의무를 만들지 않습니다.
세대를 건너는 설계가 검토되는 이유
자산이 조부모에서 부모로, 부모에서 자녀로 두 번 이동하면 이동이 두 번이라는 사실 자체가 비용과 절차를 두 번 만듭니다. 부모 세대가 이미 자산을 갖춘 가족이라면 "중간 정거장이 꼭 필요한가"라는 질문이 자연스럽고, 그래서 조부모의 자산을 손자녀 세대의 실물 자산으로 직접 잇는 구조가 검토 대상에 오릅니다. 물론 세대생략 이전에는 가산 세율 등 별도의 규정이 적용되므로, '그럼에도 전체적으로 유리한가'는 반드시 세무 전문가의 계산을 거쳐야 하는 판단입니다.
중요한 것은 이 구조의 목적이 절세 그 자체가 아니라는 점입니다. 낡은 현금성 자산을 다음 세대가 실제로 쓰고 살 수 있는 서울의 새 주택으로 바꿔 남긴다는 것 — 자산의 형태를 바꾸는 과정에서 신축 사업의 개발 이익이 더해지고, 가족의 주거 문제까지 함께 풀리는 다목적 설계라는 데 실익이 있습니다.
참여 전 반드시 서면으로 확인할 것들
어떤 공동 구조든 계약서에서 확인할 목록은 같습니다. 각자의 출자(토지·현금)가 어떻게 평가되는지, 이익과 손실은 어떤 비율·순서로 배분되는지, 의사결정은 누가 어떤 절차로 하는지, 일방이 중도에 빠질 때 정산은 어떻게 하는지, 사업이 계획대로 안 될 때의 출구는 무엇인지. 다섯 항목이 명문화되지 않은 계약은 지금 아무리 사이가 좋아도 서명하지 않는 것이 원칙이고, 서명 전 법률 검토를 권장합니다.
혼자 고민하지 마세요
부동산 개발의 실수는 비싸고, 전문가의 검토는 생각보다 가깝습니다. 서울땅박사는 이 주제에 대한 데이터와 경험, 그리고 회계사·세무사·변호사 자문단까지 갖추고 있습니다. 전화 한 통이면 됩니다. ☎ 02-2069-0715
※ 매각·신축에 따르는 세금은 개인별로 다르므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.