결론은 계약서에 뭐라고 적혀 있느냐입니다. 물가변동(에스컬레이션) 조항이 어떻게 되어 있는지에 따라 전액 시공사 부담이 되기도, 건축주 부담이 되기도 합니다.
계약 전 확인할 세 가지
| 확인 항목 | 봐야 할 내용 |
|---|---|
| 정산 방식 | 총액 확정(정액)인지, 물가 연동인지 |
| 인상 상한 | 연동이라면 상한선(캡)이 있는지 |
| 설계 변경 | 변경 시 단가 산정 기준과 승인 절차 |
실무 감각
"총액 확정"이라도 설계 변경이 생기면 증액 협상이 열립니다. 그래서 착공 전에 도면과 자재 스펙을 최대한 확정하는 것이 공사비 방어의 핵심입니다. 도면이 덜 그려진 상태의 싼 견적은, 공사 중 변경으로 비싸지는 견적입니다.
일정이 곧 돈입니다 — 지연의 산수
총사업비 수십억 규모의 소규모 신축에서 사업 지연 한 달의 비용은 단순합니다. 대출 이자 한 달치, 현장 유지비 한 달치, 그리고 분양 시점이 밀리며 생기는 시장 변동 리스크까지. 합치면 한 달에 수천만 원 단위가 일반적입니다. 그래서 노련한 건축주는 공사비 몇 퍼센트를 깎는 협상보다 공기를 지키는 관리에 더 공을 들입니다 — 싸게 계약하고 늦게 끝나는 것보다, 제값에 계약하고 제때 끝나는 쪽이 거의 항상 이익입니다.
일정 관리의 실무 도구는 거창하지 않습니다. 매주 현장 사진과 공정률 보고를 계약서에 의무화하고, 마일스톤(착공·골조 완료·골조 상량·사용승인 신청)마다 예정일과 실제일을 한 표에 적어 관리하는 것. 어긋남이 2주를 넘으면 원인을 문서로 묻는 것. 기록이 쌓이면 지연은 '어쩔 수 없는 사정'이 아니라 책임을 따질 수 있는 사건이 됩니다.
준공 후 1년이 진짜 시험대입니다
건물의 품질은 준공 검사가 아니라 첫 장마와 첫 겨울이 검증합니다. 하자담보책임 기간과 공종별 보수 의무를 계약서에 명시하고, 준공 서류와 함께 방수 담수시험 기록·단열 시공 사진을 받아 보관하세요. 입주 후 하자 접수는 세대별 단체 채널 하나로 모아 월 단위로 공문 발송 — 흩어진 전화 민원은 잊히지만, 목록화된 기록은 이행됩니다.
전문가와 함께 결정하세요
서울땅박사에는 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)을 비롯한 건축·시장 전문가와 외부 회계사·세무사·변호사 자문단이 있습니다. 이 글의 판단을 혼자 내리실 필요가 없습니다 — 전문가 팀이 한 테이블에서 검토해 드립니다. ☎ 02-2069-0715
※ 계약 조항 검토는 법률 검토를 권장합니다. 본 글은 일반적인 구조 설명입니다.