조건을 맞추면 연면적에서 빠질 수 있습니다. 다락은 층고 기준(평지붕과 경사지붕이 다름) 이하일 때, 옥탑은 건축면적 대비 일정 비율 이하일 때 산정에서 제외되는 규정이 있습니다.
왜 중요한가
용적률을 다 쓴 상태에서도 다락은 추가로 얻는 공간이 됩니다. 최상층 세대에 다락을 붙인 복층형은 테라스 세대와 함께 소규모 신축의 대표 프리미엄 상품입니다. 같은 연면적 건물이라도 다락 유무로 최상층 분양가가 달라집니다.
주의할 것
- 높이 기준 초과 시 — 다락이 아니라 한 개 층으로 산정되어 용적률·층수를 위반하게 됩니다.
- 거실 용도 사용 — 다락은 거실(주거 공간)이 아닌 부속 공간이 원칙입니다. 난방 설치 등은 기준 확인이 필요합니다.
- 구조 하중 — 수납 위주인지 활동 공간인지에 따라 구조 설계가 달라집니다.
데이터와 사람이 함께 일하는 방식
서울땅박사의 검토 과정은 3단으로 굴러갑니다. 먼저 데이터가 거릅니다 — 서울 필지의 용도지역·용적률·일조·접도 조건을 전수 분석해 둔 데이터베이스가 '지을 수 있는 양 대비 저평가된 필지'를 골라냅니다. 다음으로 AI가 계산합니다 — 후보 필지의 배치 시뮬레이션과 사업 수지를 단시간에 산출합니다. 마지막으로 사람이 판단합니다 — 건축사가 법규 해석과 배치의 현실성을, 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)이 분양가 가정과 시장성을 검증합니다.
이 구조의 의미는 속도와 신뢰를 맞바꾸지 않는다는 데 있습니다. 빠르기만 한 분석은 못 믿고, 믿을 만한 분석은 늦다는 것이 이 시장의 오랜 딜레마였는데, 계산을 기계에 맡기고 판단을 사람이 맡으면 둘을 동시에 가질 수 있습니다. 2026년 7월 코엑스 부동산 트렌드쇼에서 주소 하나로 현장 시연을 해 보인 것도 이 시스템의 자신감이었습니다.
검토를 마친 사업지가 의미하는 것
서울땅박사가 "사업지를 보유하고 있다"고 말할 때, 그 뜻은 구체적입니다. 권리 관계(등기·임차·경계)가 확인되었고, 용적률 한시 완화를 반영한 배치안과 3D 조감도·평면도가 만들어져 있으며, 토지비·건축비·금융비용을 반영한 수지표가 민감도 분석까지 붙어 준비되어 있다는 것 — 방배·논현·서초동의 사업지들이 이 상태로 상담을 기다리고 있습니다. 좋은 땅을 찾는 데 드는 시간과 시행착오를 통째로 건너뛰고, 검증된 출발선에서 시작할 수 있다는 것이 준비된 사업지의 가치입니다.
알고 있는 것과 해본 것은 다릅니다
서울땅박사는 이 글의 내용을 실제 사업지에서 실행해 온 팀입니다. 26년 업력의 아마존인슈(주)가 운영하며, 발굴부터 설계·시공·분양까지 원스톱으로 책임집니다. 궁금한 것이 생기셨다면 지금 바로 물어보세요. 대표전화 02-2069-0715
※ 다락·옥탑 산정 기준은 건축법령과 지자체 해석에 따라 다를 수 있어 설계 단계에서 구청 협의로 확정합니다.