지하층은 용적률 산정에서 제외됩니다. 즉 법정 용적률을 다 쓴 뒤에도 지하로는 면적을 더 확보할 수 있는 보너스 공간 — 서울땅박사의 강남·서초 사업지들이 지하 1층 ~ 지상 5층 구조로 설계되는 이유입니다.
지하 1층이 수지에 미치는 효과
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연면적 증가 | 용적률 제한 밖에서 한 개 층 추가 확보 |
| 활용 | 세대(선큰 채광 결합), 근생, 주차·창고 등 필지 조건에 맞게 |
| 수익 기여 | 토지비 추가 없이 매출 면적 확대 → 사업 수익률 개선 |
방배·역삼 사업지(대지 약 70평) 기준, 지하 1층 포함 연면적이 약 382평까지 확보되고 이 규모가 예상 수익률 약 29~42%(추정)의 바탕이 됩니다.
관건은 지하 공사비 관리입니다
지하의 이익은 공사비 관리에 달려 있습니다. 비용을 키우는 3대 변수는 인접 건물 거리, 지하수위, 지반 종류 — 그래서 순서가 중요합니다.
- 지반조사 먼저 — 조사 비용은 굴착 예산 오차에 비하면 푼돈입니다. 조사 결과가 지하 층수·공법·수지를 확정합니다.
- 공법 명시 견적 — '흙막이 일식'이 아니라 공법·수량이 적힌 견적으로 비교합니다.
- 선큰·드라이에리어 설계 — 지하 세대의 채광·환기를 해결하면 분양가가 지상에 근접합니다.
지하를 넣을지 판단하는 기준
지하로 얻는 면적의 예상 매출과, 지반조사로 확인된 굴착비+금융비용을 나란히 놓고 비교합니다. 서울땅박사는 이 계산을 사업지 검토 단계에서 수행해 지하 포함이 이득인 필지만 지하를 설계에 넣습니다 — 저희 사업지들이 지하 1층을 포함하는 것은 그 계산을 통과했다는 뜻입니다. 내 땅도 지하 포함 시 수지가 어떻게 달라지는지, 주소만 주시면 확인해 드립니다.
데이터와 사람이 함께 일하는 방식
서울땅박사의 검토 과정은 3단으로 굴러갑니다. 먼저 데이터가 거릅니다 — 서울 필지의 용도지역·용적률·일조·접도 조건을 전수 분석해 둔 데이터베이스가 '지을 수 있는 양 대비 저평가된 필지'를 골라냅니다. 다음으로 AI가 계산합니다 — 후보 필지의 배치 시뮬레이션과 사업 수지를 단시간에 산출합니다. 마지막으로 사람이 판단합니다 — 건축사가 법규 해석과 배치의 현실성을, 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)이 분양가 가정과 시장성을 검증합니다.
이 구조의 의미는 속도와 신뢰를 맞바꾸지 않는다는 데 있습니다. 빠르기만 한 분석은 못 믿고, 믿을 만한 분석은 늦다는 것이 이 시장의 오랜 딜레마였는데, 계산을 기계에 맡기고 판단을 사람이 맡으면 둘을 동시에 가질 수 있습니다. 2026년 7월 코엑스 부동산 트렌드쇼에서 주소 하나로 현장 시연을 해 보인 것도 이 시스템의 자신감이었습니다.
검토를 마친 사업지가 의미하는 것
서울땅박사가 "사업지를 보유하고 있다"고 말할 때, 그 뜻은 구체적입니다. 권리 관계(등기·임차·경계)가 확인되었고, 용적률 한시 완화를 반영한 배치안과 3D 조감도·평면도가 만들어져 있으며, 토지비·건축비·금융비용을 반영한 수지표가 민감도 분석까지 붙어 준비되어 있다는 것 — 방배·논현·서초동의 사업지들이 이 상태로 상담을 기다리고 있습니다. 좋은 땅을 찾는 데 드는 시간과 시행착오를 통째로 건너뛰고, 검증된 출발선에서 시작할 수 있다는 것이 준비된 사업지의 가치입니다.
내 땅이라면 어떨까 — 지금 확인하세요
서울땅박사는 서울 전 필지의 용적률·일조·주차 조건을 데이터로 들고 있어서, 주소 하나면 이 글의 내용이 내 땅에서 어떤 숫자가 되는지 바로 보여드립니다. 돈 되는 땅을 알아보는 눈 — 그것이 저희의 전문성입니다. ☎ 02-2069-0715
※ 굴착 조건은 지반조사 결과에 따라 달라지며, 지하 세대의 용도·기준은 법령 확인이 필요합니다. 수익률은 추정치입니다.