매입 계약 전 또는 설계 착수 직후에 경계복원측량을 하는 것이 안전합니다. 오래된 주거지에서는 담장·건물이 실제 경계와 다르게 앉아 있는 경우가 흔합니다.
측량으로 걸러지는 문제
- 월경(침범) — 이웃 건물 처마나 담장이 우리 땅을 물고 있는 경우, 반대의 경우
- 면적 차이 — 등기 면적과 실측 면적이 다른 경우 (평당가로 계산하면 매매가가 달라질 사안)
- 도로 경계 — 현황도로가 지적상 도로 위치와 다른 경우
순서와 실무 팁
측량은 국가 공인 절차(지적측량)로 신청하며, 결과에 따라 이웃과의 정리(합의·경계 확정)가 필요할 수 있습니다. 착공 후 침범이 발견되면 공사를 세우고 해결해야 하므로, 비용이 몇 배로 커지기 전에 초기 단계에서 확정하는 것이 원칙입니다. 계약서에는 "실측 면적 기준 정산" 조항을 넣는 방법도 있습니다.
측량 결과가 다르게 나왔다면
등기 면적보다 실측이 작으면 매매대금 정산 근거가 되고(실측 정산 특약이 있을 때), 이웃 구조물이 침범해 있으면 잔금 전 철거 합의가 원칙입니다. '준공 후에 정리하자'는 약속은 준공 후엔 지렛대가 사라져 지켜지지 않습니다.
필지의 가치는 '지을 수 있는 양'이 결정합니다
같은 동네, 같은 평수의 두 필지가 시장에서 다른 값에 거래되는 근본 이유는 하나입니다 — 지을 수 있는 양과 모양이 다르기 때문입니다. 접도 조건, 일조 사선의 방향, 필지의 종횡비, 코너 여부에 따라 같은 70평이 8세대가 되기도, 10세대가 되기도 합니다. 그런데 시장 가격은 이 차이를 정확히 반영하지 못할 때가 많습니다. 평당가는 동네 시세로 뭉뚱그려지는데 실현 규모는 필지마다 다르니, '연면적 1평당 토지비'로 다시 계산해 보면 싼 줄 알았던 땅이 비싸고 비싼 줄 알았던 땅이 싼 역전이 일어납니다.
그래서 신축 사업자의 매입 기준은 평당가가 아니라 연면적당 토지비여야 합니다. 배치 시뮬레이션으로 실현 연면적을 뽑고, 토지 총액을 그 연면적으로 나눈 값으로 후보지들을 한 줄에 세우는 것 — 이 한 번의 환산이 협상의 언어를 바꿉니다.
이웃 필지와의 관계도 자산입니다
내 필지 하나만 보면 답이 없던 땅이, 옆 필지와 합치면 갑자기 사업이 되는 경우가 많습니다. 막다른 골목 안쪽 땅이 도로변 땅과 합필되며 접도 문제가 풀리고, 두 개의 어중간한 40평이 하나의 반듯한 80평이 되며 엘리베이터·필로티가 효율화됩니다. 공동건축이 소규모 개발의 유력한 해법인 이유가 여기 있습니다 — 각자는 못 하는 사업을 함께는 할 수 있고, 그 시너지의 크기가 감정평가로 공정하게 나눠질 수만 있다면 모두가 이기는 구조가 성립합니다.
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서울땅박사에는 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)을 비롯한 건축·시장 전문가와 외부 회계사·세무사·변호사 자문단이 있습니다. 이 글의 판단을 혼자 내리실 필요가 없습니다 — 전문가 팀이 한 테이블에서 검토해 드립니다. ☎ 02-2069-0715
※ 측량 종류와 신청 절차는 관할 기관 기준을 따르며, 경계 분쟁은 법률 검토를 권장합니다.