토지 매입을 결정하기 전에 가설계(계획설계)를 받아 실현 가능한 세대수·연면적을 확인하는 것이 정석입니다. 수억~수십억 결정을 도면 한 세트로 검증하는, 비용 대비 효율이 가장 높은 단계입니다.
가설계로 확인되는 것
- 일조 사선·도로 조건을 반영한 실현 용적률 (법정 상한과 얼마나 차이 나는지)
- 주차 배치 후 남는 실제 세대수
- 세대별 전용면적과 타입 구성
- 이 숫자들로 만든 1차 사업수지
진행 요령
매도인과 가격 협상이 진행 중인 단계에서, 계약 전에 짧게 의뢰합니다. 결과가 기대보다 나쁘면 그 도면이 가격 협상의 근거가 됩니다 — "이 조건으로는 세대수가 이만큼밖에 안 나온다"는 자료만큼 강한 협상 카드가 없습니다.
가설계 의뢰서에 꼭 넣을 것
- 희망 상품 (다세대/도생, 목표 평형)
- 용적률 한시 완화 반영 요청 — 2028년 5월 전이라면 필수
- 주차 자주식 우선 원칙
- 결과물: 배치도·기준층 평면·면적표 3종
자주 묻는 질문
Q. 가설계 결과가 사무소마다 다르면요?
다를 수 있고, 그 차이가 실력 차이입니다. 두 곳의 결과가 크게 갈리면 차이 나는 지점(일조 해석, 주차 배치)을 서로에게 물어보세요 — 그 답변에서 어느 쪽이 이 동네를 아는지 드러납니다.
숫자로 이해하는 규제의 무게
규제 하나가 수지에 미치는 영향을 대지 70평(231㎡) 2종일반주거 기준으로 감을 잡아보면 이렇습니다. 용적률 10%p 차이는 지상 연면적 약 7평 — 강남권 분양 단가로 환산하면 매출 수억 원의 차이입니다. 정북일조 사선제한으로 최상층이 한 뼘 후퇴하면 세대 하나의 평면이 바뀌고, 도로 폭이 4m에 못 미쳐 건축선이 1m 후퇴하면 대지 약 3~5평이 계산에서 빠집니다. 규제는 추상적인 법 조문이 아니라, 필지 위에서 이렇게 구체적인 돈의 숫자로 번역됩니다.
그래서 실무의 순서는 언제나 같습니다 — ① 공부(토지이용계획확인원·등기부)로 규제를 확인하고, ② 그 규제를 반영한 배치 시뮬레이션으로 '실현 가능 규모'를 산출하고, ③ 그 규모로 수지를 계산한 다음에야 매입가를 이야기하는 것. 이 순서를 지키는 것만으로 소규모 개발 실패의 절반은 예방됩니다.
2028년 5월까지, 시간표가 있는 기회
지금 서울의 소규모 신축 시장에는 시한이 명시된 기회가 하나 열려 있습니다. 서울시 도시계획 조례 개정(2025년 5월 19일 시행)으로 2종일반주거지역 용적률이 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 한시 완화되었고, 2028년 5월 18일까지 접수된 건축허가·신고에 적용됩니다. 같은 땅에서 지을 수 있는 양이 25% 늘어난 셈이라, 예전에 "수지가 안 나온다"며 접었던 필지도 다시 계산하면 결론이 달라지는 경우가 나옵니다. 설계와 인허가 준비에 걸리는 기간을 역산하면 검토는 빠를수록 유리합니다.
서울땅박사가 도와드립니다
이 글의 주제는 서울땅박사가 가장 잘 아는 영역입니다. 저희는 서울 필지의 건축 가능 규모를 전수 분석한 데이터와 20년 경력 전문가의 눈으로, 남들이 지나치는 골목에서 사업성 좋은 땅을 찾아냅니다. 읽는 것에서 멈추지 말고, 내 땅의 숫자로 확인해 보세요. 대표전화 02-2069-0715 — 주소만 알려주시면 무료 개략 검토를 안내드립니다.
※ 가설계는 인허가를 보장하지 않으며, 지구단위계획 등 별도 규제는 구청 확인이 병행되어야 합니다.